전북 출신인 김윤덕 국토교통부 징관이 노후 주택이 많은 동네도 이제는 보다 쉽게 정비사업을 추진할 수 있게 된다고 밝혔다.
국토교통부는 소규모주택정비사업의 문턱을 낮춰 주민 부담은 줄이고 사업 속도는 높이기 위해 마련한 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'(이하 소규모주택정비법, 2025년 8월 26일 공포) 및 하위법령 개정안이 2월 27일부터 본격 시행될 예정이라고 밝혔다.
소규모주택정비사업은 대규모 재개발·재건축이 어려운 노후·저층지역을 소규모(1만㎡ 미만)로 신속히 정비하는 사업으로, 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재개발, 소규모재건축의 4가지 유형으로 구분된다.
재개발·재건축 정비사업에 비해 절차를 간소화하고, 용적률 등 각종 건축특례 지원을 통해 사업성을 보완하는 것이 큰 특징이다.
이번 개정은 조합설립 동의율 등 사업요건 완화와 임대주택 인수가격 상향 등 사업성 개선을 위해 추진되었으며, 새정부 '주택공급 확대방안'의 후속조치로 가로구역 기준 완화 등의 내용도 포함하고 있다.
소규모주택정비사업의 진입 문턱을 낮추기 위해 가로주택정비, 소규모재건축, 소규모재개발의 동의율을 각각 5%p씩 적용한다
또한 토지등소유자 규모와 상관없이 전원 합의를 요구하던 주택정비사업의 주민합의체 동의요건을 토지등소유자가 5명을 초과하는 경우에는 토지등소유자의 80% 이상으로 완화한다.
소규모주택정비 관리지역 및 소규모 재개발·재건축 사업의 용적률 특례에 따라 사업시행자가 공급하는 임대주택*의 인수가격 기준을 ‘표준건축비’에서 ‘기본형건축비’의 80% 수준(표준건축비의 약 1.4배)으로 상향한다.
그간 표준건축비는 특별수선충당금 적립요율 산정을 위한 가격으로 고시 이후 3년마다 타당성을 재검토하고 있어 공사비 상승 반영에 한계가 있었다.
반면 기본형건축비는 분양가상한제에 적용되는 비용으로 6개월마다 공사비 변동 등을 반영하여 산정되므로 이번 개정이 소규모주택정비사업의 사업성을 높일 수 있을 것으로 예상된다.
도로 공원 등 정비기반시설·공동이용시설 공급을 도모하기 위해 사업구역의 인근 토지 또는 빈집이 포함된 사업구역 내 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하는 경우, 법적상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있도록 용적률 특례를 신설한다.
또한 현재 ‘경사지에 위치한 가로구역’으로 한정된 건폐율 특례를 ‘사업 전체 구역’으로 확대 적용하여 건폐율 특례 요건을 완화한다.
통합심의 대상을 건축심의, 도시·군 관리계획 관련 사항에서 경관심의, 교육환경평가, 교통·재해영향평가 등까지 확대한다. 개별 심의 시 4~6개월 이상이 소요됨을 고려할 때 이번 개정을 통해 사업 속도가 한층 더 빨라질 예정이다.
현재 가로주택정비사업은 도로(설치 예정도로 포함), 공원, 주차장 등 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서만 시행할 수 있으나, 이번 개정을 통해 ‘예정기반시설’로 둘러싸인 경우에도 가로구역으로 인정받을 수 있다. 이에, 가로구역의 범위가 넓어지므로 가로주택정비사업의 대상지역도 많아질 것으로 예상된다.
현재 신탁업자가 소규모주택정비사업 시행자로 지정되기 위해서는 토지 등 소유자로부터 사업시행구역면적의 3분의 1 이상을 신탁받아야 하나, 사업의 불확실성과 재산권 행사 제약 우려 등으로 신탁을 기피하는 현장의 애로가 있었다. 이에, 신탁업자의 사업시행자 지정 요건을 토지 등 소유자의 2분의 1 이상 추천*으로 완화하여 신탁업자의 사업 참여를 활성화하고자 한다.
국토교통부 김영국 주택공급추진본부장은 “이번 개정 법령 시행을 통해 소규모주택정비사업의 추진 속도 제고 및 사업성 개선이 가능해질 것으로 기대된다”라면서, “도심 내 노후 주거환경 개선과 주택공급 촉진을 위해 현장과 소통하며 제도개선을 지속해 나가겠다”라고 밝혔다./권희성 기자
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