전국적으로 아파트 분양가 및 매매가가 상승세를 유지하면서 전주지역 아파트도 전세가격 및 주택매매 등이 크게 오름세를 유지하고 있어 서민들의 내 집 마련이 갈수록 어려워질 전망이다.

이에 본보는 전주시를 비롯, 국민은행 부동산 시세, 온나라부동산정보 통합포텔 등을 통해 2011년 하반기 주택시장 동향 및 2012년 주택시장의 전망을 자세히 들여다봤다. /편집자 주

 

■2011년 하반기 주택시장 동향

▲매매 16.62% 상승, 서신⋅삼천동 상승 주도

-2011년도 7~12월까지 전주시 평균 주택매매가격은 2.02% 상승세를 보이며, 서신동(18.29%), 삼천동(14.75%)의 견인으로, 올해 상승세(16.62%)를 시현했다. 서신동을 중심으로 급등세를 보였으며, 금융위기 이후 수요‧공급 불균형에 따른 지속적인 상승세를 유지했다. 상반기에 이어 하반기에도 중ㆍ소형 평형에서 상승세가 높게 나타나고 있으며, 중ㆍ대형 평형을 포함해 전반적으로 상승세를 보였다.

▲전세 15.43% 상승, 전 지역 상승세 유지

-주택 전세가격은 물가상승과 금리인상 등으로 소비자들의 구매능력 감소와 주택가격 상승에 따라 기대심리 감소, 하반기 주택공급 물량 대기 등으로 2009년 1분기 이후 현재까지 연속 상승세를 이어가고 있다.

-2010년까지 2%대에 머물던 물가상승률이 2011년 들어 4% 이상을 보이고 있으며, 최근 주택담보대출 금리가 다시 5%대 육박하면서 소비자들의 실질구매력은 감소하고 있다. 중소형의 강세가 매매시장과 마찬가지로 이어지고 있으며, 소형에서 가장 높은 상승률을 보이고 있다. 2009년 2월부터 이어지던 전세가격 상승세는 금융위기 이전 최고점 대비 144% 수준을 상회하고 있다.

▲1~10월 주택거래 전년 같은 기간 대비 7.53% 감소, 아파트ㆍ연립 감소 주도

-주거용 건축물 거래량은 2010년 1/4분기부터 거래량이 증가했으나 최근 들어 거래량이 둔화되는 추세이며, 아파트는 거래량이 감소(3/4분기 전년도 같은 기간 대비 15.16%)한 반면, 다가구주택은 큰 폭으로 증가(3/4분기 전년도 간은 기간 대비 73.86%)했다. 특히 아파트의 거래량은 2011년 7월부터 지속적으로 감소하고 있다.

▲주택건설사업 인ㆍ허가 전년 대비 131.1% 증가, 혁신도시 73% 차지

-2011년 1~12월까지 주택건설 인ㆍ허가 실적은 2,644호로 전년 같은 기간 대비 131.1% 증가. 예년(2000~2010년) 평균 대비 68% 수준이다. 아파트 실적은 혁신도시가 증가세를 견인하고 있으며 73.75%를 차지했다. 규모별로 중ㆍ대형은 전무한 상태이며, 전 세대 국민주택규모(전용 85㎡미만)이하이다.

▲신규 분양승인 실적 전년 동기 대비 197.2% 증가, 혁신도시가 주도

-1~12월까지 분양물량은 전년 동기 대비 197.2%로 크게 증가했고 지역주택조합을 제외한 일반분양으로 대비 시 793.7%로 폭발적 증가세이며, 규모별로는 전체적으로 국민주택규모이하로 중ㆍ대형 규모와 증감방향이 역관계로 형성되고 있다. 특히, 2010년부터 지역주택조합(기승인 3개단지, 추진 중 5개단지) 건설이 두드러지고 있다.

▲기준금리 베이비 스템식 인상 지속, 대출 잔액은 지속적으로 증가

기준금리의 지속적인 인상(2010년 7월, 11월, 2011년 1월, 3월, 6월)으로 12월 현재 기준금리는 3.25%이다. 그동안 25p씩 기준금리가 5차례 인상됐으나 시장에서 어느 정도 예견된 상태였으며, 주택 관련 주요 금리상승이 미미한 결과, 주택가격 하락세로 이어지지 않았다는 점이 특이하다.

-기준금리 인상으로 단기적인 시장위축은 불가피한 것으로 예상되나, 3.25%의 기준금리는 금융위기 이전의 5.25%와 비교하면 높은 수준은 아니기 때문에 주택시장에 미치는 파급효과는 그리 크지 않을 것으로 보인다. 다만 기준금리 인상이 주요 주택관련 금리를 상승시킨다면, 서민들의 가계부담 증가, 주택가격 하락 가능성을 배제할 수 없다.

▲전월세 추가 대책(8월18일). 가계부실 연착륙 대책(6월29일)

-상반기의 4차례(1월13일 대책, 2월11일 대책, 3월22일 대책, 5월1일 대책)에 걸친 대책 발표. 그러나 전세가격 지속 상승에 따라 ‘전월세시장 안정방안(8월18일)’을 추가적으로 발표했다. 매입임대사업자 세제 혜택 기준을 2월11일 대책에서 완화한 이후 6개월 만에서 보유주택수를 수도권 지방 구분 없이 1호 이상으로 완화했다.

-이와 함께 전세수요 분산을 위한 주택구입 지원, 임차인 주거비 지원 등을 포괄했다. 하지만 가계부채 연착륙 종합대책(6월29일 )을 발표해 금융시장의 안정과 건전한 성장을 도모했으나 주택시장에는 부정적 영향을 미쳤다. 가계 및 은행들의 건전성을 위해 은행 예대율의 관리 강화를 실시, 일정액을 제외한 신규 대출이 중단되는 사태까지 발생했다.

■2012년 주택시장 전망

○전망의 주요요인

▲양적성장의 한계:높은 주택보급률(116.93%), 자가 보유률(68.27%)

-전주의 주택보급률은 98년 103.15%로 100%를 넘어섰고 2010년은 116.93% 수준이다. 주거실태조사 기준의 2010년 전북 자가 보유율은 69.86%이다. 이는 자가 거주여부와는 상관없이 10가주 중 7가구는 주택을 보유하고 있는 것. 현재의 주택보급률과 자가 보유율을 고려할 때 전주 주택의 양적공급은 일정수준에 이른 것으로 판단된다. 가구증가에 비해 주택공급이 적었던 2008년도의 경우는 일시적으로 하락(0.16%)하는 추이를 보이기도 했다.

▲신규 입주물량(인허가, 입주) 40% 이상 감소

-주택건설사업 승인 물량은 2000년도 들어 2단계에 걸쳐 감소 중이다. 예를 들어 2003년도 9,288세대에 이르렀던 인ㆍ허가 물량은 2007년도 7,687세대 수준의 전고점을 형성한 이후 지속적으로 하락하고 있다. 1997~2003년 평균 인ㆍ허가 물량은 5,228세대, 2004~2008평균 인ㆍ허가 물량은 4,671세대, 2009~2011년 평균 인ㆍ허가 물량은 1,363세대 수준이다.

-연간 물량의 변동성은 존재하나, 장기적 측면에서 인ㆍ허가 물량 수준은 감소하고 있다. 2000년 이후 입주물량도 인ㆍ허가 물량과 유사하게 장기시계열 측면에서 2단계 걸쳐 감소 중에 있다. 2000~2003년 평균 입주물량 4,221세대, 2004~2007년 평균 입주물량 4,502세대, 2008~2011년 평균 입주물량 2,626세대 수준이다.

-최근 4년간의 입주물량인 2,626세대는 4,502세대에 비해 41.6% 감소, 인ㆍ허가 수준은 1,363세대는 4,671세대에 비해 70.8%로 감소한 수준이다. 현재의 주택시장은 총량적 주택부족 문제가 일정부분 해결되면서 구조적 변화에 한 과정상에 있는 것으로 판단된다.

▲글로벌 경제:유로존 재정위기 지속 시, 국내시장 충격 불가피

-2011년 유로존의 재정위기로 발발한 위기는 그리스 디폴트 우려 지속 등 유로존 재정문제가 다시 주목받으면서 글로벌 경기침체에 대한 불안이 지속되고 있다. 최근의 글로벌 경기침체 우려는 2008년 금융위기와 유사한 형태로 우리나라 금융시장에 영향을 미치고 있으며, 실물시장에도 강력한 위험요인으로 작동할 것으로 판단된다.

-또한 유로존의 리스크가 발발하게 되면 유럽계 자금의 추가 유출은 불가피할 것으로 예상되며 실질적인 리스크가 발생하지 않더라도 불안요인으로 작용할 것으로 전망된다.

▲국내 경제:물가상승, 경제성장률⋅민간소비 성장세 둔화

-경제성장률 및 민간소비 증감률은 2010년 1/4분기 정점을 기록한 이후 지속적으로 하락하는 추이를 보이고 있다. 2011년 1/4분기 경제성장률은 3.9%, 2/4분기 3.4%로 하락하는 추이를 보이고 있다. 민간소비도 2010년 2/4분기 이후 3%대로 하락한 이후 2010년 4/4분기 2.9%가지 하락함. 201년 들어서도 1/4분기 2.8%, 2/4분기 3.0%로 여전히 금융위기 이전 수준을 회복되지 못하고 있다. 주요기간의 2010년 하반기부터 한국경제의 상승세 둔화가 전망되고 있어 내년 경제성장률 예측치도 하락하고 있다.

2.주요 쟁점 정리

-2012년 부동산시장에 영향을 미칠 수 있는 요인으로는 글로벌 경제 위기의 지속여부, 자가 거주목적의 주택수요 회복세, 공급시장의 재고조정 속도, 소비자금융의 정책 운영 방향 등이 주요한 변수가 될 것으로 예상된다.

-2012년 시장에서 거시경제 여건은 위험요인으로 작용할 것으로 판단되나, 공급시장의 재고조정 속도와 실거주목적의 수요 회복 및 정책적 지원 상황에 따라 시장상황은 달라질 수 있을 것으로 판단된다.

-(위험)글로벌 경제 위기 우려는 2012년 가장 강력한 위험요인으로 작용할 것이며, (한계)100%를 넘어선 주택보급률, 70%에 달하는 자가 보유율, 감소하고 있는 신규공급물량을 감안할 때 주택시장은 양적성장 측면에서는 한계에 도달한 것으로 판단된다. (기회)3년이상 장기화된 전세가격 상승, 총선과 대선의 기대감 등이 실거주 목적의 수요회복에 영향을 미칠 것으로 판단되나 거시경제 불안이라는 위험요인이 존재하는 상황에서 자가 보유 촉진책과 같은 정책적 영향력은 커질 것이다.

3.공급전망

▲2012년 분양물량 3,391세대, 주택사업승인 실적 3,529세대 전망

-2012년 아파트 분양물량은 2011년도 3,983세대 보다 소폭 감소한 3,391세대 수준으로 전망된다. 주택사업 승인 인ㆍ허가는 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나 2012년 인ㆍ허가 실적은 3,529세대 수준으로 전망된다. 2011년도 주택경기 회복이 지속으로 분양물량은 글로벌 경제위기 이전 평균 유지, 인⋅허가는 소폭 증가할 것으로 추정됨

-2012년도 아파트 입주물량은 2011년도 498세대 보다 소폭 증가한 1,460세대 공급이 예상된다. 2012년 6월 하가지구 진흥기업 413세대를 시작으로 하반기부터 입주물량은 지속적으로 이어질 전망이다.

▲2012년, 주택가격 상승폭 둔화 전망

-2012년 주택시장은 그간 공급부족의 영향으로 2011년의 호조세를 상반기까지는 이어갈 것으로 예상되나 매매가격의 상승폭은 둔화될 것으로 분석되며, 또한 전세시장의 경우도 입주물량 증가와 3년 이상 장기화되고 있는 상승세는 크게 둔화될 것으로 전망된다.

4.전망의 시사점

▲주택시장, 물량감소⋅수익성 하락

-주택시장의 신규 주택 물량은 감소하고 수익성까지 악화되어 양적성장의 한계에 도달한 것으로 판단된다. 과거 4,000세대 수준에 육박했던 인ㆍ허가 물량은 2,000세대로 감소했고 분양물량도 큰 폭으로 감소한 것으로 나타나고 있다. 이러한 신규 공급물량의 감소와 함께 수익성도 지속적으로 하락하고 있어, 주택 관련사업의 어려움은 지속되고 있다. /조세형 기자

 

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